Escrito por Kris Freed, Director de Programas, LA Family Housing
El aumento de los costos de vivienda y la escasez de viviendas asequibles se han convertido en algunos de los problemas más apremiantes en el país, particularmente en grandes ciudades como Los Ángeles, donde trabajo y donde observamos cada día a más personas cayendo en situación de calle.
Con la expiración inminente de los esfuerzos de ayuda para el alquiler debido al COVID-19 y las moratorias de desalojo, anticipamos que la necesidad inmediata de viviendas asequibles continuará creciendo.
Para ofrecer una solución inmediata a la escasez de viviendas, muchas ciudades y municipios están recurriendo al arrendamiento maestro y al arrendamiento por terceros, con un enfoque particular en unidades de vivienda de múltiples habitaciones utilizadas como viviendas compartidas. El arrendamiento maestro y el arrendamiento por terceros ofrecen numerosos beneficios para los potenciales inquilinos de bajos ingresos y sin hogar, así como para el sistema de servicios para personas sin hogar y los proveedores.
Con estos enfoques, repentinamente miles de unidades de vivienda existentes podrían estar disponibles para aquellos que previamente han sido excluidos del mercado tradicional de alquiler. El arrendamiento maestro tiene el potencial de reducir drásticamente la falta de vivienda en las calles en un corto período de tiempo. Estas estrategias capitalizan el stock existente de unidades de apartamentos disponibles, al tiempo que abordan las barreras de vivienda que enfrentan muchas personas sin hogar.
¿Qué es el arrendamiento maestro?
Un arrendamiento maestro es un tipo de contrato de arrendamiento que otorga al arrendatario el derecho de controlar y subarrendar la propiedad durante el período de arrendamiento, mientras que el propietario conserva el título legal. En este caso, una autoridad de vivienda o un proveedor de servicios sería el arrendatario, permitiéndoles subarrendar la propiedad a sus clientes.
Existen varias formas de arrendamiento maestro, pero la mayoría prefiere un acuerdo de «triple neto», lo que significa que el arrendatario asume toda la responsabilidad del mantenimiento, reparaciones, impuestos y seguros.
Las personas sin hogar y de bajos ingresos a menudo son discriminadas por no tener ingresos confiables, por tener un vale de vivienda o por tener desalojos previos en sus registros. Permitir que una autoridad de vivienda o una agencia de servicios para personas sin hogar realice un arrendamiento maestro de unidades puede eliminar las barreras de discriminación y aumentar significativamente el acceso a viviendas asequibles.
¿Qué es el arrendamiento por terceros?
Un contrato de arrendamiento generalmente se realiza entre dos partes: un propietario y un inquilino. Sin embargo, con un arrendamiento por terceros, una autoridad de vivienda o un proveedor de servicios firma el contrato de arrendamiento junto con el inquilino, de modo que, en caso de que el inquilino no pague, el tercero garantiza el pago. Este arreglo es común cuando un inquilino no tiene historial crediticio o tiene uno deficiente, un historial laboral inconsistente, altas proporciones de ingresos a deudas u otras barreras de vivienda.
¿Por qué viviendas compartidas?
Donde una vez hablábamos de no tener suficientes viviendas asequibles, luego pasamos a conversaciones sobre la necesidad de más viviendas de apoyo permanente, ahora nos encontramos hablando de no poder encontrar suficientes apartamentos de estudio y de una habitación.
Históricamente, las personas con vales de vivienda conservan su vale hasta que son aprobadas para una unidad de una habitación o estudio. En todo el país, hay una grave escasez de unidades de una habitación y estudios. Esta escasez solo se agrava en las grandes ciudades donde la competencia por las unidades disponibles impide que los poseedores de vales sean considerados.
Al capitalizar el stock existente de unidades de vivienda de múltiples habitaciones, podemos emparejar a posibles compañeros de casa para arreglos de vivienda compartida. La vivienda compartida no solo reduce su costo de vida, sino que también tiene impactos positivos en los sentimientos de conexión social y apoyo para los inquilinos anteriormente sin hogar.
Una barrera importante que enfrentamos en la implementación de viviendas compartidas es la resistencia de los propietarios a «dividir los contratos de arrendamiento». Si un proveedor de servicios para personas sin hogar puede arrendar de manera maestra cientos de unidades disponibles en su región, no solo tendrá control total sobre a quién alquila, sino que también puede permitir contratos de arrendamiento individuales. Esto crearía nuevas oportunidades de vivienda para personas con vales de vivienda en regiones con escasez de unidades de estudio y de una habitación.
Para las personas que experimentan la falta de vivienda, los beneficios del arrendamiento maestro y el arrendamiento por terceros son enormes e incluyen:
- brindar oportunidades a posibles inquilinos considerados de «alto riesgo» (sin ingresos confiables, con desalojos previos o sin historial de alquiler, antecedentes penales, etc.);
- reducir las barreras para la vivienda y disminuir el costo de alojar a las personas, incluyendo el ahorro en tarifas de solicitud, verificaciones de crédito y más;
- permitir la expansión de viviendas compartidas al normalizar los contratos de arrendamiento divididos;
- descentralizar la ubicación de las personas de bajos ingresos al abrir vecindarios donde históricamente han sido excluidos por motivos económicos; y
- obtener rápidamente acceso a cientos, si no miles, de unidades, permitiendo alojar a más personas bajo techo de manera casi inmediata.
En Los Ángeles, donde tiene su sede LA Family Housing, devolvemos un promedio de 25 millones de dólares anuales al gobierno federal en subvenciones no utilizadas, principalmente subsidios de asistencia para el alquiler. La incorporación de arrendamientos maestros y de terceros permitirá a los proveedores de servicios tener mayor acceso y control sobre las unidades de alquiler. Implementar esto en nuestra ciudad posicionaría a Los Ángeles para maximizar plenamente todos los recursos a los que tenemos acceso por primera vez en una década.
El arrendamiento maestro y el arrendamiento a través de terceros pueden ser un cambio revolucionario en la forma en que nuestra nación aborda la escasez de vivienda. Ampliar estos esfuerzos requerirá asociación y compromiso. Los proveedores, las empresas de administración de propiedades, los arrendadores y los propietarios deben trabajar juntos para materializar los beneficios compartidos. Mientras tanto, los proveedores deberán cumplir con un compromiso a largo plazo de alquilar unidades de vivienda, a cambio de la capacidad de ubicar a quien deseemos en esas unidades. Si bien el arrendamiento maestro y el arrendamiento a través de terceros requerirán esfuerzo, los beneficios son absolutamente dignos de consideración.
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