Escrito por Myia Batie, Vicepresidenta Senior de Desarrollo en TFG Housing Resources, LLC, y Presidenta de TFG Development Advisors
A raíz de la decisión de la Corte Suprema en el caso Ciudad de Grants Pass, Oregón contra Johnson, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) publicó su Aviso de Oportunidad de Financiamiento (NOFO) para Continuos de Atención Construye (CoC Builds) el 22 de julio de 2024. Esta publicación no podría haber llegado en un momento más crítico, ofreciendo una oportunidad significativa para marcar una diferencia real en la lucha contra la falta de vivienda.
El fallo de la Corte Suprema ha obligado a las ciudades de todo el país a reconsiderar sus enfoques hacia la falta de vivienda. Mientras que algunas ciudades se han apresurado a implementar nuevas políticas —en ocasiones en detrimento adicional de las personas sin hogar— este fallo también ha impulsado esfuerzos de defensa que reclaman soluciones para acabar con la falta de vivienda basadas en evidencia, no en medidas punitivas. Este cambio en el panorama legal subraya la necesidad urgente de soluciones compasivas y efectivas — soluciones que el nuevo NOFO de HUD está diseñado para apoyar.
Características clave del NOFO CoC Builds
En respuesta a la creciente crisis de personas sin hogar, el NOFO CoC Builds de HUD presenta una oportunidad crucial para que las comunidades creen viviendas de apoyo permanente (PSH) muy necesarias. Publicado apenas unas semanas después del fallo de la Corte Suprema, el NOFO está diseñado para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de unidades PSH, dirigidas a individuos y familias que experimentan la falta de vivienda, particularmente aquellos con discapacidades.
El NOFO establece seis objetivos principales:
- Incrementar las oportunidades de vivienda para personas con altos niveles de necesidad.
- Expandir la oferta de unidades PSH dentro de las áreas geográficas de CoC.
- Mejorar la coordinación entre proveedores de vivienda, organizaciones de atención médica y proveedores de servicios sociales.
- Priorizar el acceso a recursos para proyectos en estados con poblaciones inferiores a 2,5 millones.
- Asegurar que las unidades PSH estén ubicadas cerca de servicios esenciales y transporte confiable.
- Promover afirmativamente la vivienda justa abordando la segregación y las barreras de acceso.
Estos objetivos enfatizan un enfoque holístico, fundamentado en décadas de investigación, que demuestra que la vivienda de apoyo permanente aborda tanto la necesidad inmediata de refugio como los factores subyacentes que contribuyen a la falta de vivienda. Esto conduce a mejores resultados tanto para los individuos como para las comunidades.
El impacto del NOFO CoC Builds de HUD
El NOFO de HUD ofrece aproximadamente $175 millones en financiamiento, con un significativo $65 millones reservados para estados y territorios con poblaciones inferiores a 2,5 millones. Adicionalmente, hasta tres adjudicaciones están específicamente destinadas a proyectos en reservas tribales o tierras en fideicomiso, enfatizando la importancia de la colaboración entre los CoC y las comunidades nativas. Según algunas estimaciones, se espera que este financiamiento único cree miles de nuevas unidades PSH en todo el país, abordando una necesidad crítica.
Aprovechando el NOFO CoC Builds de HUD para soluciones de vivienda sostenibles
El NOFO hace un fuerte énfasis en la experiencia y capacidad del desarrollador, haciendo crucial que las comunidades se asocien con desarrolladores experimentados y otros actores clave. Un equipo diverso y altamente calificado —compuesto por desarrolladores, administradores de propiedades, proveedores de atención médica y organizaciones de servicios sociales— mejorará significativamente las posibilidades de éxito de un proyecto en la competencia.
Los solicitantes deben considerar el espectro completo de miembros del equipo involucrados. Un equipo bien equilibrado puede abordar varios aspectos del proyecto, desde la construcción inicial hasta la sostenibilidad a largo plazo y el apoyo comunitario. Cada rol —desde el desarrollador que supervisa el proyecto, hasta la empresa de gestión que maneja las operaciones diarias, hasta los socios de servicios de apoyo— es vital para el éxito a largo plazo de la vivienda de apoyo permanente.
La financiación es otro componente crítico del NOFO. HUD alienta a los CoC a aprovechar los fondos proporcionados para la construcción, adquisición o rehabilitación de unidades PSH bajo este NOFO con otras fuentes de financiación para maximizar el número de unidades creadas para individuos y familias que experimentan la falta de vivienda. En el mundo del desarrollo, esta combinación de fuentes de financiación, conocida como «estructura de capital», es esencial para maximizar los recursos disponibles, y si se estratifica adecuadamente, aumentará el número de unidades que pueden crearse con esta oportunidad de financiación única. La estructura de capital puede incluir subvenciones (como las que se proporcionarán bajo este NOFO), así como préstamos, créditos fiscales e inversiones de capital que financien los costos de construcción de nuevas estructuras o la mejora de las existentes.
HUD también sugiere convertir edificios existentes, como moteles o instalaciones de atención residencial, en PSH como una alternativa rentable a la nueva construcción. Este método se ha implementado con éxito en estados como California, Vermont, Washington y Colorado, donde las conversiones de hoteles en particular han aumentado rápidamente la disponibilidad de viviendas asequibles. Es importante señalar que si se elige esta estrategia, contar con un equipo de desarrollo sólido se vuelve aún más crítico. Un arquitecto y un contratista general altamente experimentados son esenciales: la reutilización adaptativa de estructuras no utilizadas previamente como viviendas, y las renovaciones de edificios existentes, a menudo implican desafíos inesperados, como problemas estructurales o el cumplimiento de códigos de construcción actualizados. Su experiencia asegura que el proyecto se complete de manera eficiente, segura y con un alto estándar, contribuyendo en última instancia a la sostenibilidad a largo plazo del desarrollo de viviendas.
Promoción de la Equidad en la Vivienda
HUD está seriamente comprometido con promover la equidad racial en la vivienda, con umbrales y puntuaciones competitivas en el NOFO vinculados a este objetivo. Los solicitantes deben abordar varias áreas clave:
- La composición racial de aquellos que se espera se beneficien del proyecto.
- Posibles barreras para el acceso equitativo de las comunidades de color.
- Pasos para mitigar o eliminar estas barreras.
- Medidas para seguir el progreso y evaluar la efectividad de los esfuerzos para promover la equidad racial.
HUD también espera que los solicitantes demuestren su experiencia y recursos en abordar las necesidades de las comunidades desatendidas, particularmente las poblaciones negras y marrones. Los solicitantes exitosos mostrarán cómo han incorporado aportes de estos grupos sobrerrepresentados pero desatendidos y considerado efectivamente sus voces, experiencias y necesidades únicas.
Proceso de Solicitud y Consideraciones Estratégicas
Aunque el NOFO presenta una oportunidad significativa, los solicitantes deben ser conscientes de los posibles desafíos, como navegar lo que algunos podrían considerar un proceso de solicitud complejo y alinear los requisitos de financiación asociados con este NOFO con los de otras fuentes de financiación incluidas en la estructura de capital. Planificar con anticipación y consultar con socios experimentados puede mitigar estos problemas.
Para aquellos interesados en solicitar el NOFO CoC Builds de HUD, también es importante comprender el proceso de solicitud y los requisitos.
- Los materiales de solicitud, incluyendo instrucciones y paquetes, están disponibles a través de Grants.gov.
- Los CoC deben revisar las solicitudes propuestas localmente y determinar cuáles presentar a HUD antes de la fecha límite del 20 de noviembre de 2024.
- Notablemente, los CoC pueden presentar una segunda solicitud si el proyecto se ubica en reservas tribales o tierras en fideicomiso, subrayando la importancia de explorar oportunidades para servir a las comunidades nativas.
Dada la complejidad del NOFO y la competencia por la financiación, los posibles solicitantes deberían comenzar a formar sus equipos y desarrollar conceptos de proyectos ahora. Es crítico en este proceso que los solicitantes se involucren con miembros experimentados del equipo de desarrollo y se familiaricen con los criterios de puntuación del NOFO.
Los solicitantes deben comunicarse con su CoC lo antes posible. Los CoC deben priorizar qué solicitud se presentará en nombre de la comunidad, típicamente utilizando un sistema de clasificación y un proceso para evaluar inicialmente los conceptos de propuesta. Este proceso asegura que los proyectos se alineen con las necesidades insatisfechas de la comunidad y reciban una consideración adecuada. El CoC establecerá plazos para esta revisión inicial.
Mientras que el CoC maneja la revisión inicial, la clasificación y la presentación a través de Grants.gov, el solicitante del proyecto es en última instancia responsable de completar la solicitud de CoC Builds y todos los formularios requeridos. Después de que se realice una adjudicación, el acuerdo de subvención se establecerá con el solicitante del proyecto, quien se anticipa que en la mayoría de los casos será el patrocinador y propietario del proyecto de desarrollo propuesto. Esta entidad puede o no ser la misma que el solicitante colaborativo.
Un Camino Hacia Adelante en la Lucha Contra la Falta de Vivienda
El NOFO de HUD CoC Builds representa un momento crucial en la lucha contra la indigencia. Mientras las ciudades lidian con las implicaciones del fallo City of Grants Pass, Oregon v. Johnson, el NOFO de CoC Builds ofrece un camino hacia adelante — una forma de abordar una de las causas fundamentales de la indigencia: la falta de viviendas asequibles.
Para las comunidades, especialmente aquellas en áreas rurales o con tierras tribales, esta es su oportunidad de implementar soluciones sostenibles que marquen una diferencia real y mensurable en la reducción de la indigencia en todo el país. Sean valientes en su planificación — piensen de manera audaz, piensen en grande — porque esta es una oportunidad única en una generación.
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